招商困顿 众创空间潜藏隐忧 未来市场机遇仍在(图)

2017-04-14 14:55:54    所在频道:  北京频道    来源: 新京报   作者 :   陈禹铭
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众创空间作为商业地产衍生品,同商业地产一样,招商依然是核心难题。图为优客工场。视觉中国 供图
  伴随着大众创业、万众创新的热潮,在商业办公领域也迎来一批打造众创空间的热潮。从2015年开始,脱胎于早期自发聚集的“天使咖啡”模式、抑或是背靠房企打造出来的众创空间以及更加成熟的“加速器”大量出现,让不同阶段创业者的办公需求得到了满足。但同时,激烈的市场竞争之下,这个新兴领域是否正在从“蓝海”变成“红海”?
 
  价格大战尚未打响
 
  如今众创空间的声音远不如去年同期这样强烈,经历了雨后春笋般的旺盛发展,它们中有很多倒在了招商困顿面前。
 
  作为从国外舶来的联合办公类产品,很多的众创空间在为创业者提供办公场所的同时,自己本身就是创业项目。如果其背后没有资金支持,在激烈的市场竞争中倒掉是大概率事件。
 
  “这个行业的竞争越来越激烈了,而且还有不少人、资本在进入。”在京西运营过若干个众创空间的周翔(化名)说。去年在接受记者采访的时候,他就对价格战非常警惕,然而如今市场看上去还没有走到打价格战的地步。“价格战得有资本的人率先打响,不是你降十块、我降二十这么简单,而有可能彻底换一种收费方式,比如通过提供增值服务收取服务费作为主要收益模式等,但是现在我还没有看到。”
 
  记者了解到,如今北京众创空间,一个月租金从800元-2500元不等,在价格分布上也同商圈关联。比如位于朝阳区建国门外大街长富宫的一处众创空间,其开放式工位价格高达2300元/人/月,而位于丰台区总部基地内的工位价格则仅有700元/人/月。
 
  一些已经做出品牌的众创空间,其价格往往较高。比如,背靠房企中骏的Funwork在北京、上海的工位均价达到了2500元/人/月,杭州工位均价也高达2000元/人/月,在整个行业内算得上是较高水平。
 
  记者注意到,上述价格同去年价格差距并不是很大。
 
  众创空间正脱离“租桌子”模式
 
  与众创空间的横向扩张同步的是,市场上有资金支持,或者一些背靠开发商的众创空间在发展过程中也开始纵向发展,对“租桌子”这种办公模式进行升级。比如优客工场、一展空间等等,更加强调资源分配共享,帮助入驻企业实现互动。
 
  优客工场创始人毛大庆表示:“过去众创空间,没资源没商业模式,依靠烧投资人的钱扩张,这一点是不对的。未来这个行业将更加倾向于向加速器发展,更加倾向于能够做大型联合办公、多城市的跨区运营能力和流量变现能力的空间运营者。”
 
  “如今众创空间中的租户很多都已经成长为一些中小企业。” Funwork联合创始人王彧说道。目前,他所运营的联合办公产品Funwork背靠着房企中骏,已经在北京有三处布局,并且进军上海、杭州市场。“我们的业务范围里,孵化、加速不算是重要的服务内容,如果只针对创业者,体量也不稳定。目前我们正在对办公体验,以及业态组合方面进行一些探索,这更考验拓展、设计、软装、运营,这几项能力也是开发商的强项。”
 
  商住限购为众创空间带来机遇和挑战
 
  作为一个商业地产的衍生品,同所有的商业地产一样,招商问题依然是众创空间的核心。在品牌建立之初,往往依靠自身人脉就能实现空间较高的招租率。但随着扩张,挖掘市场客户成为了重点。目前,入驻率较低仍然是大部分众创空间致死的直接原因。
 
  Funwork联合创始人王彧表示:“现在我们的招商渠道基本有三种,一种是由品牌号召力带来的客户,大概占40%;第二种是老客户扩张及带来的新客户,这部分占30%;还有一部分是传统写字楼渠道和一些平台渠道伙伴带来的客户,大概占到30%。”
 
  也有运营者认为,无论引入怎样的模式,众创空间核心仍然是要依靠租金养活自己。因此地段周边商业业态支撑成为其能否生存下去的必要条件,而这也是众创空间在东边繁华商圈比在西部生存状态好的原因。
 
  如今,众创空间又开始面临新的转折点。3月26日,北京商办限购,只能做商业用途。对此,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出,未来可能有大量的商办项目,以及开发商自持商业项目进入运营市场,这是机会,同时也是竞争。
 
  倍格生态联合创始人周贺认为,商办项目限购可能会催生办公、商业、公寓等类型的大量产品,同行业的市场竞争也会越来越激烈,这时候众创空间面临招商难的压力就会加大,如果无法创新将会面临很严重的生存风险。
 
  不过王彧认为,现在市场还远没达到“竞争”层面,更多是合作。“我相信市场上未来会出现一些新的衍生业态组合,所有从业者会朝着根据不同的地段、不同建筑形态、不同客群、满足不同需求的方向发展。未来会有更大的市场容量。”

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